Иркутские хрущёвки: сносить или спасать?

Хрущёвки — что это?

Главная особенность панельных домов 335-й серии, построенных в период 1960—1970-х годов, заключается в отсутствии части несущих конструкций. Линейные ригели опирались в этих зданиях не на колонны, а на стеновые панели. Да и строились они из нового для того времени газозолобетона — легкого, прочного, теплого… Одно только не учли — под действием низких температур он разрушается.

И всё бы ничего, если бы плановый ремонт сделали согласно установленному сроку — через 30 лет. Но прошло уже больше 50. Много домов находится в аварийном состоянии, а значит, под снос, некоторые еще можно спасти, но с каждым годом таковых становится меньше. Опасение вызывает и их сейсмостойкость.

В Иркутске около 400 хрущёвок. Они уже отслужили в 1,5-2 раза больше своего эксплуатационного срока и требуют капитального ремонта. Такая ситуация сложилась и в Ангарске, Зиме, Шелехове, Усолье-Сибирском и других городах Приангарья.

Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Александрович Шкуропат рассказывает, что когда проектировали эти дома, ни о какой сейсмичности разговора не было. Поэтому по факту они не отвечают сейсмологическим требованиям нашего региона.

— Сейчас эти дома требуют ремонта и реконструкции, — поясняет он. — Износились панели, арматура, утеплитель, то есть речь идет в первую очередь о наружных ограждающих конструкциях. От времени пострадала и кровля, в каких-то домах подвалы. Внутренние конструкции еще терпят.

Специалисты говорят, что если всё сделать грамотно, то можно продлить жизнь этих домов на 15—30 лет в зависимости от того, какую реконструкцию произвести. Однако приступать к обследованию и ремонту надо уже сейчас — время идет и состояние строений ухудшается с каждым годом.

Дом трещит по швам

Сергей проживает на улице Дальневосточной, 59 — в доме 335-й серии. Он рассказывает, что несколько лет назад начали слоиться внешние торцевые плиты здания, на которых лежат балки перекрытий.

— Стена прямо по продольной плоскости стала крошиться, — вспоминает он. — Мне в этом плане не повезло, моя квартира находится в самом центре дома на третьем этаже. На каждую угловую квартиру приходится по две плиты. В одной плите окно, другая глухая. И вот оконная плита где-то треть толщины потеряла. Просто выкрошилась. Ее замазывали несколько раз то цементом, то еще чем-то, но это всё потом опять осыпалось.

По словам собственника, в прошлом году в доме провели «глобальный» ремонт. Сбивали всё, что осыпалось.

– Потом замазали какими-то специальными температурными смесями. Как временная мера — наверное, помогло, — предполагает Сергей. — По крайней мере, эту зиму прожили спокойно. Однако межпанельные швы продолжают раскалываться. Получается, сделали то, что видно, а что в глаза не бросилось — осталось в том же состоянии.

Сергей пояснил, что с его балкона хорошо просматривается трещина. «Ее с улицы не видно, а из квартиры если смотреть — толщиной с ладонь, наверное», – поделился он.

Ремонт сделали по инициативе самих жильцов. На средства, которые собственники ежемесячно платят на содержание дома.

— Как мне объясняла управдом, наш дом вообще признан аварийным, — говорит Сергей. — Здание 1964 года ввода в эксплуатацию, одним из первых было построено. А в программе на капремонт мы стоим на 2019—2023 годы. Поскольку собираемость платежей, как всегда, не на высоте, то рассчитывать на его своевременное проведение не приходится.

Сергей рассказал, что в его доме проживают пенсионеры, которые просто отказываются платить. По закону, им нужно собрать необходимые справки, чтобы государство компенсировало расходы на капремонт. Но по факту они просто их не платят.

— Фонд поставил условие, что по дому должна быть собираемость 90 %. А у нас не более 75 %, вот оставшаяся четверть – это в большинстве своем пенсионеры, которым за семьдесят.

Сами жильцы понимают, что рассчитывать на реконструкцию в ближайшем будущем не стоит. Да и ремонт — временная мера.

— Таких зданий по городу немало. Конечно, отремонтировать все эти дома за счет государства будет сложно, все это прекрасно понимают. Денег нет, — размышляет Сергей. — Но я читал, что уже разработали проект для таких домов, его и у нас в свое время тоже обсуждали. Суть его в том, чтобы передать нагрузку от внешних стен на колонны, которые должны пристроить снаружи, – это позволит не только повысить сейсмостойкость, но и надстроить мансардный этаж. А новый этаж — это новые квадратные метры. Получается, что оплата реконструкции дома была бы за счет последующей продажи квартир на этом мансардном этаже.

Решение найдено?

Пока жильцы гадают, как им быть, в правительстве также ломают голову над этой проблемой. И понятно почему. Все-таки опасаются повторения ситуации 2004 года, когда произошло обрушение торцевой части дома на улице Баумана. К счастью, тогда никто не пострадал.

После этого происшествия в бюджете нашлись деньги и возможности. Силами ООО «Предприятие Иркут-Инвест» было отремонтировано 60 домов. Потом кризис в 2008 году и опять годы забвения.

В 2016 году опять «вспомнили» о существовании домов самой неудачной серии — 335-й. Так, Союз строителей Иркутской области вместе с администрацией города и министерством строительства региона решили выбрать два дома для детального обследования. Один с неполным каркасом, другой бескаркасный. Выбранные объекты, по их оценке, наиболее подвержены старению, а значит, нарушились их конструктивные несущие способности.

— Мы предложили провести качественное обследование этих двух пионерных домов, чтобы потом на основании сделанного заключения разработать проектно-сметную документацию, — рассказывает Юрий Александрович Шкуропат. — После надежные организации выполнили бы все работы по ремонту.

По сути, была поставлена цель: отследить, сколько времени займет полное обследование и ремонт одного дома, определить сроки и стоимость. «И уже со всеми полученными данными и цифрами выходить на областную администрацию», — говорит Юрий Александрович.

Следующим шагом стало бы обращение области к федеральному правительству. Ведь, по мнению президента Союза строителей, только федеральное участие в реализации этой большой программы может помочь в решении проблемы реконструкции домов 335-й серии.

И всё бы хорошо, если бы торги по инструментальному обследованию домов 335-й серии не выиграла компания из города Иваново. Иркутские специалисты только разводят руками, что теперь будет. Ведь в Иваново другие климатические условия, нет сейсмики, да и и дома из газобетона они не строят.

— В том, как были проведены торги, в который раз проявилось несовершенство нашего законодательства,— считает Юрий Александрович. — А ведь уже на второй день после электронного выигрыша компания-победитель из Иваново обратилась к иркутским специалистам с предложением выступить у них на субподряде. У нас Сибирь, у нас сейсмика. В Иваново нет этого. И очевидно, что они сами это понимают.

Кстати, о решении проблемы на федеральном уровне заговорил и председатель регионального правительства Александр Битаров в декабре 2016 года. Тогда он заявил, что таких домов около тысячи, часть из них – бескаркасные, это «огромная головная боль»:

— Сейчас мы обследуем часть домов, на сессии Законодательного собрания в марте 2017 года будем закладывать в бюджет деньги для решения проблемы, но с таким объёмом регион сам не справится. Мы планируем выходить с просьбой о помощи на Минстрой России.

Снести и расселить

Пока специалисты другого города набираются опыта, чтобы приступить к обследованию наших хрущёвок, в «верхах» тоже заговорили о 335-й серии. Так, в декабре заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис, например, предложил снести дома, которые не попадают в программу капремонта. А что? Нет домов — нет проблем.

— Те дома, где ремонт обойдётся дороже строительства новых, надо исключать из программы, — высказался он. — Области стоит самой оценить возможные варианты. Чудес не бывает, золотого подарка вряд ли можно ожидать от федерального центра. Иркутск – динамично развивающийся город, нужно принимать решение по развитию застроенных территорий, отдавать под снос даже неаварийное жильё, чтобы на его месте строить новое. Нельзя просто жить с этой проблемой и ничего не делать.

Юрий Александрович Шкуропат считает, что если будет установлено, что несущая способность этих конструкций уже не подлежит восстановлению, тогда нужно, конечно, признавать эти дома аварийными. «И вариант для них только один — под снос», — соглашается он. Да и сами жильцы хотят расселения.

Только на уровне правительства России можно решить вопрос с 335-й серией.

— Но куда, на какие деньги? – задает вопрос Юрий Александрович. — Ни в бюджете области, ни в бюджете города не предполагаются средства на эти работы. Ведь собственникам в случае расселения нужно давать квартиры, а квартиры надо построить. Опять вопрос, за чей счет? За счет бюджета, но таких денег там нет. Поэтому надо выходить только на федеральный уровень.

Президент Союза строителей региона подчёркивает, что нельзя так категорично решать судьбу хрущёвок. Необходимо все-таки реально смотреть на проблему и искать пути ее решения исходя из имеющихся возможностей.

— Сейчас опять заговорили о домах 335-й серии в рамках их ремонта по программе ФКР. Хотя это не его вопрос, — говорит Юрий Александрович. — В фонде кроме этих панельных домов первых серий в общей сложности около 15 тысяч зданий, которые нужно капитально отремонтировать в течение 30 лет. И вдруг в СМИ появляется информация, что 1200 крупнопанельных домов — аварийные. И Денис Быков (руководитель фонда капремонта Иркутской области — прим.ред.) выносит вердикт: если аварийные — значит, надо сносить. А куда переселять собственников? Найдется ли у бюджета столько денег, чтобы расселить 1200 домов в кратчайшие сроки?

А может, капремонт?

Действительно, в созданном в 2014 году ФКР многие увидели спасение — ремонт хрущёвок за счет самих жильцов. При этом специалисты в один голос уверяют, что большинству домов необходима все-таки реконструкция, а не ремонт. Но в перечне работ по капремонту в Жилищном кодексе нет реконструкции. Это другие деньги, другие работы.

Однако решение есть. «Каждый регион может включить реконструкцию в свой закон, при этом либо выделив дополнительные средства из бюджета, либо подняв минимальный размер взноса в фонд», — пояснил Андрей Чибис. Это касается и 335-й серии, и домов-памятников, судьбу которых нельзя, по его мнению, возлагать только на собственников жилья.

Получается, выход один. Заказать инструментальное обследование здания, чтобы понять, как действовать дальше.

Закон дает право собственникам самим провести обследование дома на собственные средства, чтобы иметь представление о его состоянии.

Глава фонда капремонта Денис Быков говорит, что инструментальное обследование МКД по программе капремонта ведется только в рамках трехлетнего краткосрочного плана. Когда по программе подходит очередь любого дома, фонд направляет собственникам жилья предложение, в котором указаны все необходимые виды работ, в том числе и инструментальное обследование, если оно требуется.

— После этого собственники должны провести общее собрание, обсудить предложение и ответить фонду, на какие виды работ они согласны. Таким образом, дома 335-й серии в рамках программы капремонта будут обследованы не разом, а постепенно, по мере реализации краткосрочных планов, — объясняет Денис Быков.

Автор фото — Валерия Алтарёва

Анастасия Маркова, ИА «Иркутск онлайн»