Меняем управляющую компанию: пошаговая инструкция

Выбираем новую УК

Прежде чем сменить управляющую компанию (УК), определитесь с новой. Для этого составьте список из нескольких подходящих и соберите о них информацию, почитайте отзывы об их деятельности на форумах в интернете. На сайте службы жилнадзора Иркутской области есть перечень УК, у которых все в порядке с лицензией. А на сайтах ресурсосберегающих организаций можно найти информацию о компаниях-должниках.

Собственники помещений в МКД (многоквартирный дом) на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Обратите внимание, как давно компания работает на рынке, сколько домов находится в управлении и какие специалисты есть в штате. Наличие собственной спецтехники — несомненный плюс. Нелишним будет ознакомиться с типовым договором с собственниками: какие работы и услуги, согласно документу, являются обязательными. И конечно, внимательно изучите сведения о размерах будущих платежей. Если в вашем доме есть проблемы, требующие незамедлительного решения, заранее обсудите их с УК.

Информируем о предстоящем собрании

Если в доме нет инициативной группы жильцов, самое время ее создать (согласно приказу Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах). Эти люди возьмут на себя все функции по подготовке и проведению общедомового собрания собственников.

Как правило, информирование жильцов сводится к расклеиванию в подъезде объявления с датой, местом и временем собрания. Однако помните: если даже один собственник не будет уведомлен, проведение встречи можно считать незаконным.

Перед голосованием за новую УК, организуйте информационную встречу с представителями. Жильцы зададут вопросы специалистам компании, обсудить все спорные моменты. Если кто-то из собственников не согласен с условиями договора, УК может пойти навстречу. Основной текст документа не поменяют, но закрепить изменения в допсоглашение могут. Если после такой встречи сомнений в правильности выбора не осталось, инициативные жильцы вместе с УК подготовят проект договора, протокол и вынесут их на общее собрание.

Законом определен порядок информирования жильцов о предстоящем собрании. Уведомление необходимо вручить собственнику лично под роспись или отправить заказным письмом. В документе должна быть указана повестка мероприятия (в данном случае — расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой), дата и время его проведения, состав комиссии. Это нужно сделать за 10 дней до собрания. Если собственником выступает муниципалитет, то его представителей также следует оповестить.

Проводим общее собрание

Смена управляющей компании осуществляется только по решению общего собрания собственников. Очень важно правильно его провести, чтобы у старой УК не было оснований оспорить выбор. Причем нужно сначала проголосовать за отказ от услуг старой УК, а только вторым вопросом — за наем новой.

Собрание (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ) может быть проведено в двух формах — очной и заочной. При очной собственники лично приходят на встречу для обсуждения поставленных вопросов и голосования. В этом случае достаточно присутствия половины голосов всего дома. Если собрание заочное, то все без исключения владельцы помещений в доме должны проголосовать письменно.

Часто жильцы не могут сменить УК именно из-за невозможности собрать необходимое количество собственников. Как вариант, встречу можно провести в очно-заочной форме, когда сначала голосуют пришедшие на нее люди, а если голосов не хватает, представители инициативной группы идут по квартирам и собирают мнения остальных. В этом случае в протоколе нужно определить срок голосования. Секретарь собрания должен записывать весь ход мероприятия. После этого старая УК в тридцатидневный срок обязана сдать дела новой.

Согласие должен дать каждый собственник, иначе у старой УК появится повод обжаловать решение в суде.

Любой собственник помещения может оспорить в суде решение общего собрания в нескольких случаях: если он не участвовал во встрече, голосовал против или если решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании подается в суд в течение шести месяцев со дня, когда человек узнал об итогах собрания.

Голосуем

Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов (ст. 46 ЖК РФ). Чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо соблюсти кворум, который достигается только при наличии 50 % голосов + 1 (ст. 45 ЖК РФ). Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников, а доля каждого человека пропорциональна площади квартиры. По каждому пункту голосования должны быть варианты ответа «за», «против», «воздержался».

Составляем протокол

Протокол — это документ, в котором фиксируется ход обсуждения вопросов и принятия решений на заседаниях участников собраний МКД. По закону, решение такого собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.

Протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В документе указывают дату и место проведения общего собрания, повестку дня, кворум. Принятое решение в течение 10 дней доводят до сведения всех собственников, в том числе и не участвовавших во встрече. Также в этот срок необходимо подготовить сам протокол, а его копии направить в управляющую организацию. Рекомендации по оформлению содержатся также в проекте приказа Минстроя России.

***

После заключения договора новая управляющая компания должна предоставить каждому собственнику на подпись договор в двух экземплярах. Договор может быть коллективным (один на весь дом, но за подписью всех собственников) либо заключен с каждым собственником квартиры отдельно. В ее обязанности входит также заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

ИА «Иркутск онлайн»